住宅产品的未来趋势

仅就住宅产品而言，基于对市场上高溢价、高周转项目的深入分析，我们判断，今后的住宅将会愈发明显地呈现出“四化”特征：细分化、科技化、精细化和标准化。

◎细分化

在大的产品品类细分趋势愈发明显的同时，随着居住需求越来越多样化，住宅产品也将由传统的刚需、改善、高端进一步细分。

如今，刚需已细分为首置刚需（刚刚）和品质刚需；改善已细分为首改和再改；高端已细分为准豪（高改）和豪宅（包括顶豪）。在未来，同一产品在不同能级城市，以及在同一城市不同位置，都会进一步细分，例如豪宅将会在城市豪宅和郊区豪宅基础上会进一步细分住所型和度假型。

◎科技化

近年来，智能、生态、节能、恒温、恒湿、恒氧技术越来越普及。其实这些，以及绿色、健康、智能、物联等均属于科技范畴，只是侧重点不同而已。

如果说科技还是时下少数房企标签和项目卖点的话，那么在不久的将来，这些都将成为不做不行的“标配”。特别是智慧互联，按现在日新月异的科技进步速度，融合智能手机、智能家居的物联网技术将呈现爆发式发展，这样的居家场景将会非常普遍。

当感应器监测到室内空气质量变化，智能系统会自动切换至新风模式；新科技衣柜会给出穿衣建议；室内温度、光线等能根据“记忆”自行调节 。单以卫生间为例，未来的卫生间或将更加关注健康，非常具有科技感：水龙头和花洒能自动感应并调节水温、水量；自动消毒系统能对毛巾、浴巾及地漏、拖把等进行消毒…

不仅如此。智能技术可能会重塑未来社区，甚至会颠覆现在的生活方式；人员密集且低效的物管方式也将会消失，传统工种将会被智能化系统取代，人员工作将转向个性化服务。

◎精细化

精细化是市场竞争越来越激烈、产品升级的必然结果。精细化可简单理解为细节，包括性能、设计、工艺工法等。

以设计精细化为例。不同品种的乔木（生长速度不同）距离建筑物外墙的距离各是多少，玄关处挂钩过多显得凌乱该如何处理，淋浴间的挡水石应该多高多宽……各种细节都要考虑。最近我们在为一家产品水平很高的标杆房企做“设计标准优化”时，优化了一签多项，仅景观步道优化细节就有14项，地库优化项多达47处。今后的房地产市场，粗制滥造的产品再也不可能有市场了。

今后的房地产市场，精细化已不再是口号，而是保证房子能卖出去的“敲门砖”。

◎标准化

众所周知，万科、恒大、碧桂园等标杆房企都有自己的产品标准，并将标准重复应用于不同项目中。令人欣喜的是，为了实现高周转，近年来已有越来越多的房企也开始大力推行产品标准化。另外，随着国家大力推行装配式建筑，产品标准化更会进入一个加速发展期。

我们预测，随着市场集中度越来越高和企业产品成熟度越来越高，今后产品标准化趋势会愈发明显，推行产品标准化的企业会越来越多，而那些依然过于追求差异化的企业，会更加远离市场主流。